平层基金怎么分配收益？
谢邀，这题我会！ 最近刚完结了一个项目，可以拿来举例说明。 这是一个纯地产类项目(不包含房地产产业链上下游)，总融资规模5个亿，目前处于正常运营阶段。 首先，项目的资金全部用来买资产——也就是直接去买了房子。那现在有了现金流（房租）和可售资产（卖掉房子之后的钱），按照先回本后分佣的思路，我们应该怎样分配这个项目赚的钱呢？ 理论上讲我们应该是这么操作的：卖房子—>把钱还给投资人—>支付管理费用(2%每年)—>支付相关税费(1%)—>提取盈余(89%) 在实际操作中我们发现，房子很难一次性全部卖掉，而且如果短期内卖出，需要承担较大的税费成本(超过10%)。这种情况下我们就需考虑另外两种方式：
第一种是：卖不完的房子继续持有并收取租金，将一部分租金用于偿还银行贷款，剩余部分作为对项目盈利的核算基础。这种操作方式与分红相当，只不过在经营利润的基础上增加了借贷利息。对于房地产这类重资产类型的项目来说，房屋价格受到宏观政策的影响较大，短期内难以变现，因此采用这种方式相对稳妥。但不足之处在于它未能充分利用资金的时间价值。
第二种方式是：通过ABS这样的结构性融资工具，以租赁产生的现金流作为还款来源，用销售回款再次投资购买房产。在不增加额外费用的情况下，这种方式进行再投资不仅将原资金归还了投资人，而且还增加了项目的资产规模。 但不管是哪种方式，都需要根据资金的实际收益率对收益进行核算——因为我们的最终目的是让资金实现最大化的收益。