商业住宅值得投资吗？
个人认为不值得，详细说说我的观点。 首先，从使用性质上来说，“商改住”本质上仍然属于商业用地，所开发的房产也应当归类为商业地产。国家对于商用房地产的政策是宏观调控、监管，而民用住房则是保障。因此商用房地产市场的波动受到宏观经济的影响较大，政策导向明显；而民用住房市场则受供需关系影响更大一些。
其次，从开发主体来看，“商改住”的项目开发商大多数都是原商住房的产权人，他们为了追逐利益最大化，在规划报批的时候就会尽可能将建筑面积做多，从而获取更大的土地出让金以及税收收益。这就使本来就不大的居住空间更加拥挤，基础设施配给更加紧张（水、电、气等）。
最后，从项目本身来说，由于开发用途的调整，“商改住”项目的土地成本、建设成本和运营成本都不可避免地会升高。但房价不能涨太多，否则就回到民用的老路上去了。所以这类项目往往利润率不高，甚至可能亏本——以租抵贷，用租金偿还银行贷款。当然，如果遇上好地段，地价低，或许还能赚钱。
以上是我的几点看法。欢迎拍砖讨论！