中国房产泡沫何时破？
最近关于房地产的问答收到好多私信，所以特意写了这篇中长度的解答。 先给出结论，短期不可能，长期难预测。 为什么这么说呢？且听我慢慢道来。 中国现行的住房制度和金融制度设计是这样的，开发商开发房地产，金融机构贷款给个人购买房屋，地方政府负责土地供应和税费征收，个人支付首付，银行放款，房屋交付使用，地方政府取得土地出让收入，银行收取利息，开发商获取销售收入。
在这个交易过程中，地方政府和银行是收益的最大者。谁受益多谁风险就大，作为利益最大化者，当房地产下行的时候，他们自然不想让自己损失最大。因此为了稳住市场，他们不会放任不管，必然会出手干预。 而中国人又特别喜欢买房，无论是因为居住还是因为投资，导致房地产始终是有需求的。虽然这波行情很多人没有买，但是需求依然存在。
所以只要需求稳定，房地产就不可能大跌。 那有人会想，需求这边没了限购，房价肯定要跌。可是现在政策风向又开始转向了，深圳、杭州、上海等大城市都出现了限涨令，这意味着什么？意味着政府既要保持房地产的需求，又要控制价格上涨。所以短期内房价大概率维持现状，甚至微微上涨。
而长期呢，各种不确定性太多，我实在没办法给出准确的判断。 但无论怎样，中国的房地产永远离不开政府和银行之手。这是由体制决定的，改不了也甩不掉。也就是说在现有的制度下，房地产价格只能由政府控制和调节，或者说是预期管理。
至于有人说，欧美国家房产泡沫比我国严重多了，为何只提我国？这是因为欧美的房地产制度与我们完全不同，他们的房地产更多的是市场化定价，政府仅起到担保和供给有限的作用。 所以不能以我国的手段去预判欧美国家的动向。 最后顺便提一句，那些说房子市值已经跌没的人，麻烦把房产证拿出来我好给你看看！
有人预言未来十年中国房价将现“腰斩”，理由是与收入或者租金相比，当前中国房价都太高，存在泡沫，泡沫总有破灭之日。
其实，这种简单的类比分析没有现实意义。从收入角度看，即使在中国，北京、上海、广州和深圳的房价与地方收入的对比，就与其它三线和四线城市有天壤之别。在美国，纽约、华盛顿特区和旧金山的房价与收入的比值是全美平均值的两倍。住房是特殊品，需求刚性，不可移动，价格主要由当地人口、收入，交通、公共设施以及土地供应等地方因素所决定。
从租金角度类推房价，隐含着低租金回报率主要是由高房价推动所致。其实，决定租金价格的因素与房价基本相同，收入差异才是高房价和低租金回报率的主要原因。在美国高房价地区，租金回报率与低房价地区就相差无几。在中国，高房价的北京和上海的租金回报率，也仅比低房价的合肥、哈尔滨和长春等地低1个百分点左右。
真正有意义的是讨论高房价会不会破灭。在没有政府限制交易和融资的情况下，供求力量本身实际上很难使一个存在泡沫的房地产市场出现大的崩盘和暴跌。即使美国和日本出现的房地产危机，其房价从最高点跌到底部，跌价幅度也就是三到四成，房价两年下跌幅度也才20%左右。
泡沫破灭真正可怕的不是房价下跌，而是下跌引致的负财富效应连带的其它经济行为变化所形成的危机。例如，房价下跌使拥有住房的家庭购房时所支付首付和后续按揭贷款形成的权益缩水和消失，这些家庭减少其它消费和投资。建房企业和购房需求减少引致相关产业的产出和就业减少。这些行为叠加、循环和强化引起宏观经济全面下滑，政府保增长推高经济过热，资产和商品价格飙升形成胀泡沫，胀泡沫破灭即形成类滞胀格局。
中国过去两年的房地产调控政策限制了交易和融资，使房地产价格出现了短暂急跌。但这种急跌已经接近底部并有反弹迹象。在土地供应和人口增长趋势不变的情况下，这些政策的效应消散后，供不应求态势重现，房价将重拾升势。但这些政策一旦失败，政府将别无选择地下调利率并刺激内需，使本来因货币政策过度宽松而严重过剩的流动性和产能面临严重通货膨胀和胀泡沫风险。一旦胀泡沫破灭，将出现类滞胀危机，届时所有商品和资产，包括房地产将跌价不止。
