中国楼市何时着陆？
今年应该是楼市最为动荡的一年，很多之前房地产市场的规律都被打破了。 先说是原因吧！ 第一个就是疫情，众所周知房地产行业是线下交易行业，疫情对于线下的打击是不言自明的。很多人看房都改成了线上，这也直接影响了购房者买房的热情和意愿。其次因为疫情很多人收入下降甚至没有了收入，因此还款能力出现了下滑，对于买房的顾虑越来越多，观望情绪越来越浓。最后因为前两个因素的影响导致开发商资金链出现紧张局势，很多开发商开始降价促销走量，这又进一步降低了购房者的预期，所以可以看到2022年不管是一二线城市还是三四线城市楼市都处于比较低迷的状态。
第二个原因就是政策的调控力度空前绝后，从过去的因城施策到现在的全面降准降息，各地宽松政策频出。可以毫不夸张的说全国楼市都在靠基建和土地财政撑着。因为楼市不温不火，房价涨不上去，跌也没到位，市场就处在一种纠结的状态中。 除了这两个比较宏观的因素之外，最近很多城市出台二手房指导价可以说是压死骆驼的最后一根稻草，二手房指导价的出台可以说直接掐灭了二手房交易的火焰。因为二手房指导价几乎涵盖了所有二手房交易涉及的相关机构，从评估到贷款审批再到过户，一套流程下来有二手房交易经验的都知道其中有多少环节可以操作，现在好了这些操作空间都被堵死了，所以二手房市场哀鸿遍野。
说下我的看法！ 中国楼市是一个依赖银行金融体系驱动的一个市场，过去我们常说的住房按揭贷款其实只是房屋按揭贷款的一部分，另一部分其实就是房地产贷款中的经营贷。这部分贷款由于涉及抵押物价值的判断（即房产估值）所以大多由银行委托给专业的评估公司进行估值。 通常来说银行的按揭贷款放款会占房屋估值的9折左右，剩余的10%需要业主或者卖房出资，当然这些资金会体现在合同里。
举个例子： 一套总价300万的房子，首付款100万，剩下200万房贷，评估值300万，那么银行放贷金额就是270万，剩余30万作为装修等资金进入合同。 当然这个评估值会有一定浮动区间，例如商业用房或者写字楼这种资产类型，一般会在4-6折之间。不过即使如此，也是基于市场上第三方评估机构大量存在并且具有较高专业度的一种认可方式。
而目前随着二手房指导价的推行，市场上的评估机构大概率会成为监管机构的重点关注对象。尤其是近期网上爆出某家知名评估公司人员被带走调查，可以看出风向已经变了。我不相信所谓的指导价会对房地产市场产生多大的冲击，毕竟在中国这个国家任何时候都是“有人就有利益”！