北京房价跌过吗？
2011年，我的同学卖掉了三环内一套一居室，在双榆树买了一个两居室。当时他的房子装修较好，家具齐全，直接可以拎包入住；而双榆树的房价是每平方米3万元。他当时的思路是“把旧房卖了，添点钱换个大点的”。 结果呢？ 他等了半年多，房价一点儿没涨，反倒降了将近两千一平方米。他急了，赶紧找中介带看，一天之内看了十来套房，结果都不理想——不是户型不好就是位置偏了点儿或者小区环境差了一点儿。最后，他在失望之中，以每平方米2.9万元的底价成交，比2011年初下降了5％左右。
这是我亲眼目睹的北京二手房下跌的案例。当然，这是巧合，不能代表北京二手房的整体走势。 但是，巧合的背后有逻辑。2011年是国内楼市普遍低迷之年，北京也无可避免地受到了影响。当年，北京新房价格下降了6%，二手房则下降了近7%（见图1）。这个降幅，可是要比2014年和2015年的跌幅要大了许多倍！
我后来分析过，2011年北京二手房市场遇冷，除了宏观调控的影响之外，还有一点不可忽视，那就是“置换需求”的萎缩。什么叫置换需求？简单的说，就是把市区的小房子换到周边地区的大房子。这种需求属于升级型需求，往往伴随着居民收入的增长和房产消费水平的提升。没有这种需求的支撑，北京二手房市场的成交量就会大打折扣。
其实，在北京之前，我已经见识过了置换需求的威力。那是我刚刚踏入房地产经纪行业的时候，2010年的春天，我在大连的一个二手房门店里，竟然遇到了天津人和河北人，他们千里迢迢跑到大连来买房，就是为了置换。一个天津人手里只有5万元，却想看40万元上下的房源；而一个河北人甚至拿出了自己全部的积蓄再加上借来的钱，打算置换一套80多万元的房子。
为什么这些外地人要不远万里到大连来置换房产呢？他们说，因为在当地，同样的房源置换起来要费时费力还费钱。比如，有一对天津夫妇，在当地看了好几个星期的房子，结果都不是很满意。最终，他们通过在大连的朋友找到了我，经过协商，终于顺利成交。