2016投资房产合适吗？
最近一直在看房，也看了不少问答，关于楼市的。 先说个人观点，现在不适合在一线城市(北上广深)投资房产。原因如下：
1.房价已经处于高位了，上涨的空间有限。
2.人口流入的速度已经慢下来了（对比十年前），城市发展的边际效益正在衰减，未来的二手房供给会逐步增加；
3.金融上的限制越来越多，贷款审批越来越严。 至于二三线城市，本人没有实地调查过，不好乱说。但是根据以往的规律，大城市周边的城市，例如北京周边的廊坊、天津周边的静海，由于享有北京的待遇，人口流出应该比小城市稍好，房价应该还处于底部徘徊。而且作为首都经济圈，还是有保障的。另外，一些资源型城市，比如鄂尔多斯，虽然经济增速降得厉害，但目前仍然属于供需失衡的状态，房子其实很贵，只不过因为经济增长乏力，未来可能面临供过于求的局面。所以这类城市的楼市风险相对较大。
回到问题本身，投资房产是否合适，关键要看两个因素：一是房价上涨空间还有多大，二是交易成本(税费+贷款利息)占房价的比例有多大。 如果第一个因素大于第二个因素，那么投资房产就是划算的，反之则不划算。 在一二线城市中心地段，房价收入比已经达到很高的水平了。以北京为例，普通住宅的平均总价大约是483万元/套，平均贷款额度约357万元，首付127万元，按照49万的首付款来计算，家庭年收入需要达到49万*10年=490万元，才能勉强买得起一套普通的五环内住房。如果收入达不到这个标准，那就只能购买远郊区域或者老破小，要么通勤时间很长，生活舒适度很低，要么升值潜力很小。 这还是在北京，号称控制最严的一线城市。如果在其他三四线城市，情况只会更糟。以江苏南通为例，市区的普通新房单价也已经到达一万五左右，而县级市更是高得让人咋舌，南通市北区的崇川区新房普遍均价已达两万以上，甚至高于很多省会城市的新房价格。
当然，有人会拿GDP来说明情况，认为目前经济下行，房价暴跌的风险很大。但我要说的是，GDP是反映一个城市经济发展水平的好指标，但这个数据往往容易被高估或低估——它并没有考虑一个城市的房价水平以及人民的幸福感。如果从人均可支配收入来看，一线城市的房价仍然被严重高估。以深圳为例，人均GDP高达1.9万美元，远远高于上海和北京，但是房价却只有上海的6成多，北京的2倍多，如果按照经济水平与房价比例来推算，深圳的人均住房面积应该在20平方米以上，但现实情况是，深圳人均住房面积只有13平方米，连北京的一半都不到…… 所以我说，现在的房价已经没有多少上涨空间了。