万业企业为什么破产？
1.“政策变脸”让万业面临困境 由于房地产调控政策的持续影响，今年二季度上海二手房成交量连续下跌，仅5月份就比4月暴跌了57%；同时，作为新楼盘的成交也在下滑，5月仅仅成交了2800多套，比4月减少近一半。 交易量的急剧萎缩，直接导致房产中介业务收入的大幅下降。据万业企业公布的2019年上半年财报显示，该公司营业收入3.6亿元，同比下降70.45%，净利润4619万元，同比下降62.13%，而去年全年该公司的营业收入也不过5.9亿，净利润不过才7119万元。
事实上，近年来万业的收入一直不怎么好，利润也是微乎其微。2016年及2017年的财报更是显示，万业连续两年亏损，累计亏损达5.1亿元。直到2018年才实现扭亏为盈，盈利1.6亿元。如果没有政策变化，按照这样的盈利状况，今年应该是可以赚大钱的。没想到政策变动如此剧烈！ 从上半年营收结构来看，万业的主营业务几乎全部依赖房地产租赁和房地产开发，这两块业务分别占了总收入的90%和10%。其中，房地产租赁收入2.9亿元，下降了78%；房地产开发收入7394万元，也下降了65%。 而这两个主营业务，都受到了楼市调控的重大影响。在楼市普遍看涨的情况下，国家连续多次表态强调不会纵容房价上涨，同时采取一系列措施限制贷款流向楼市。在上海，各类限购、禁贷、限价等措施相继出台。 万业位于上海杨浦区的长江国际公寓项目，由于地处内中环，交通便利，且户型面积小，比较适合年轻一族，因此以往租房需求旺盛。但自从今年3月项目整体竣工后，租赁业务就没有再展开。 “现在房子空置率非常高，已经超过了80%。”一位接近万业的企业人士告诉记者。 但另一方面，目前市场上对于刚需盘的需求仍然较大，因此万业位于浦东的南桥北郊小区在6月底刚拿到预售证后就迅速售罄。但这个项目属于刚需小户型，总价低，满足本地刚需群体置业的需要。
2.流动性不足导致债务违约 除了业绩下滑外，万业还面临严重的资金压力。根据公告，截至2019年一季度末，万业企业资产负债率高达78.34%，流动负债高达19.8亿，而公司当前账户上的货币资金只有3.6亿元，明显无法满足短期还款需求，因此已经被法院裁定冻结并划拨相应款项。 在资金缺口难以短时间内补足的情况下，万业只能首先偿还了境外债券的本金以及相应的逾期利息。但境外债券的兑付并不能代表万业债务危机的终结。
有银行人士分析指出，尽管此次万业是成功兑付了境外债，但境外融资的成本比较高，且存在不确定性。目前看来，通过海外发债进行融资的可能性不大，而通过其他渠道解决流动性紧张局面依旧艰难。